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2023年4月18日上午，国家统计局公布了2023年1-3月宏观经济和房地产行业数据，一季度疫情防控较快平稳转段，生产需求企稳回升，就业物价总体平稳，居民收入持续增加，市场预期明显改善，经济运行开局良好。

房地产方面，延续了2月份复苏态势，商品房销售额累计同比转正，达4.1%，住宅销售面积、金额增速均呈现正增长。

我们认为，随着各项政策以及提振经济的举措不断落地，当前经济发展企稳回升，市场信心正在逐渐被修复。

从已公布的各项指标来看，随着疫情平稳转段以及三稳举措靠前发力，积极因素共同作用下，一季度国民经济企稳回升，市场预期明显改善，部分经济数据、金融数据超出预期。

如经济数据中，初步核算，一季度国内生产总值284997亿元，按不变价格计算，同比增长4.5%，比上年四季度环比增长2.2%，高于此前市场4.1%的预期。分产业看，第一产业增加值11575亿元，同比增长3.7%；第二产业增加值107947亿元，增长3.3%；第三产业增加值165475亿元，增长5.4%。

三驾马车中，社会消费品零售总额114922亿元，同比增长5.8%，上年四季度为下降2.7%，出现大幅好转。其中3月社会消费品零售总额同比增长10.6%，比1-2月份加快7.1个百分点。进出口同比增长4.8%，尤其是3出口同比增长14.8%，前值为下降1.3%。

数据层面的向好体现出一季度经济活力的提升以及市场信心的修复。但目前经济回升基础尚不牢固，尤其是现阶段下内需不足与预期向上的可持续性制约了经济复苏的程度。

聚焦到房地产方面来看，国家统计局数据显示，2023年1-3月份，商品房销售面积29946万平方米，同比下降1.8%，较2022年全年、2023年1-2月降幅收窄22.6个百分点和1.83个百分点。其中住宅销售面积增长1.4%。

商品房销售额30545亿元，增长4.1%，，增速自2022年以来首次转正。其中住宅销售额增长7.1%。

单月来看，2023年3月商品房销售面积、金额分别达到14813万平方米、15096亿元，绝对量位于近一年第三高点和次高。

3月房地产市场延续了2月以来底部复苏的态势。

尤其是住宅销售方面，2023年1-3月面积、金额累计同比均呈现正增长，达到1.4%和7.1%，较1-2月提升2和3.6个百分点。其中核心城市销售领先。

综合来看，在疫情积压需求集中释放以及政策暖风频吹之下，一季度房地产市场整体呈现点状回暖、城市分化的特征。

国家统计局数据显示，2023年1-3月份，房地产开发企业房屋施工面积764577万平方米，同比下降5.2%，其中，住宅施工面积538214万平方米，下降5.4%。房屋新开工面积24121万平方米，下降19.2%，其中，住宅新开工面积17719万平方米，下降17.8%。房屋竣工面积19422万平方米，增长14.7%，其中，住宅竣工面积14396万平方米，增长16.8%。

由此可见，一季度竣工表现亮眼，但新开工则未能延续1-2月改善回升趋势，增速再度“跳水”。

竣工持续向好、新开工再度走弱一定程度反映了在市场点状回暖、分化的大背景下，部分房企销售回款主要用于“保交楼”，促使停工项目被盘活，实现复工和竣工，而非加快新开工项目。

国家统计局数据显示，2023年1-3月份，全国房地产开发投资25974亿元，同比下降5.8%，降幅较1-2月份略微扩大0.1个百分点。其中，住宅投资19767亿元，下降4.1%。

单月来看，受前期基数较高影响，3月全国房地产开发投资额同比下降7.2%，但规模上仍高出2022年月度平均值2%。

反映出，随着资金面改善，开发投资仍有一定支撑，但主要以建安投资为主。

当前土地市场的复苏仅集中在高能级城市，其他低能级土地市场依然冷清。

综合来看，我们认为边际预期改善之下，房地产短期也将走出低迷盘整之势，整体保持低位上升的态势。

但考虑到4月部分弱二三线城市成交环比转降，需求已现阶段性瓶颈，因此新房销售规模和增速回升的持续性仍有待检验。

预期本轮需求释放之后，多数城市也将恢复筑底态势。