正文

核心观点：

• 7月住宅市场总体弱修复：7月70城新房和二手房价格环比跌幅相比6月小幅收窄，说明“5·17”政策效应有所显现。与此同时，70城新房和二手房价格同比跌幅继续扩大，且下跌的城市数量均较上月有所增加，表明市场调整仍在继续。

• 各能级城市分化持续：分城市来看，一线和二线城市新房价格环比跌幅有所收窄，三线城市新房价格环比跌幅仍在持续扩大；二手房方面，一线城市价格环比跌幅微幅扩大、二三线城市价格跌幅微幅收窄。

• 个别城市表现抢眼：7月上海新房价格环比上涨0.2%，连续第5个月领跑全国；而上海的二手房价格环比上涨0.1%，涨幅也是居全国首位。此外，西安的新房价格也持续数月攀升，引领二线城市房价走势。

• 市场形势总结和趋势预判：目前全国房地产市场还处于触底反弹的初期阶段，政策方面大幅放松给市场带来了一定的积极影响，但整体看购房者信心仍然不足，无论是新房还是二手房价格指数均在历史低位水平附近徘徊，且预期仍将在低位盘整数月。

• 政策建议：目前楼市高度依赖政策导向，进入8月份后“5·17”新政的政策效应可能会逐渐减弱，因此若要确保后续市场企稳，仍需有关部门及时出台更多针对性政策，以巩固并扩大房地产市场目前脆弱的复苏成果。

房价指数：7月政策效应显现，70城住宅价格环比弱改善

1、环比指标：新房和二手房价格环比跌幅均有所收窄

易居研究院根据国家统计局公布的《2024年7月70个大中城市住宅销售价格变动情况》,对70个大中城市新建商品住宅、二手住宅销售价格指数进行简单算术平均。2024年7月，70个大中城市新建商品住宅价格指数环比跌幅为0.7%，跌幅较上月收窄0.03个百分点；二手住宅价格指数环比跌幅为0.8%，在连续下跌15个月后，本月跌幅收窄0.05个百分点。

7月份70城新房和二手房价格虽然仍处于下跌状态，但跌幅相比6月有所收窄，这标志着“5·17”调控政策的及时出台，以及随后一系列房地产政策的密集落地，在一定程度上提振了市场信心，在减轻购房负担与激发市场需求方面释放了政策的积极效应。但同时需注意的是，当前楼市高度依赖政策导向，进入8月份后“5·17”新政的政策效应可能会逐渐减弱，若要确保后续市场企稳，仍需政府及时出台更多针对性政策，以巩固房地产市场的复苏态势。

2、同比指标：新房和二手房价格同比跌幅仍在持续扩大

对70个大中城市新建商品住宅、二手住宅销售价格指数进行简单算术平均，计算得知，2024年7月，70城新建商品住宅、二手住宅价格指数同比跌幅分别为5.3%和8.2%，跌幅相比上月分别扩大0.39个百分点和0.3个百分点，房价的下跌压力依然较大。当前70城新建商品住宅价格同比已经连续28个月呈现下跌态势，而二手住宅价格同比的下跌则已经持续了30个月。由于70城新房和二手房价格环比仍在持续下跌，二者的同比跌幅在未来一段时间里可能也还会进一步扩大。新房和二手房价格指数同比跌幅幅度大，且持续时间长，要求后续购房政策做进一步的支持。

3、城市数量：新房和二手房价格上涨城市数量均有所减少，市场复苏势头亟需巩固

2024年7月，70个大中城市中，新建商品住宅价格上涨、持平和下跌的城市数量分别为2、2和66个。相比上月，新房价格上涨城市数量减少2个，持平城市数量不变，下跌城市数量增加2个。二手房方面，本月价格上涨、持平和下跌的城市数量分别为1、2和67个。相比上月，上涨城市数量减少3个，持平城市数量增加2个，下跌城市数量增加1个。

本月全国大部分城市的新房和二手房价格仍在下跌，仅个别城市持平或上涨，与此同时新房和二手房价格下跌的城市数量较上月均有所增加，说明全国房地产市场继续保持低位运行，市场仍处于深度调整过程中。复苏势头偏脆弱，亟需更有利的宽松政策做巩固。

城市分类：二线城市新房和二手房价格环比跌幅均有所收窄

本报告对一二三线70个大中城市新建商品住宅销售价格指数和二手住宅销售价格指数进行简单算术平均。

2024年7月，一线城市新建商品住宅价格指数环比下跌0.5%，二线城市下跌0.6%，三线城市下跌0.7%。其中，一线城市环比跌幅收窄0.02个百分点，二线城市环比跌幅收窄0.17个百分点，三线城市环比跌幅扩大0.11个百分点。一线城市新房价格环比跌幅收窄主要是受到了上海新房价格上涨的影响；二线城市新房价格环比跌幅也有所收窄，显示出二线城市新房市场的弱复苏趋势。三线城市的新房价格环比跌幅仍在持续扩大，表明三线城市的市场调整仍在继续。但随着政策效果的逐步显现，未来这些城市的市场状况有望得到改善。在二手房方面，三类城市二手房价格环比分别下跌0.5%、0.8%和0.8%，跌幅较上月分别扩大了0.05个百分点、收窄了0.09和0.04个百分点。

从同比指标来看，7月一二三线城市新建商品住宅价格指数分别下跌4.2%、4.8%和5.8%，跌幅分别扩大0.45、0.34和0.44个百分点；二手住宅价格指数同比分别下跌8.8%、8.2%和8.0%，跌幅分别收窄0.25个百分点、扩大0.3个百分点和0.36个百分点。其中，一线城市中，北京、广州和深圳的新建商品住宅销售价格同比分别下跌3.3%、9.9%和8.0%，上海新建商品住宅销售价格同比上涨4.4%，说明上海新房市场韧性较强；而北京、上海、广州和深圳的二手住宅价格指数同比分别下跌7.2%、5.6%、12.4%和9.8%，说明各城市二手房仍处于深度的价格调整过程中。后续购房政策还需持续加码，尤其是需要多角度挖掘购房需求，让一线城市发挥好示范作用，并带动全国市场预期向好发展。

城市情况：上海新房和二手房价格连续数月上涨和领跑全国

2024年7月，新建商品住宅价格指数环比上涨的两个城市分别为上海和西安；环比持平的两个城市分别为太原和吉林；环比跌幅相对较小的城市有呼和浩特、长春、平顶山、天津、沈阳和丹东等；环比跌幅较大的城市则有温州、赣州、泉州、金华和湛江等。二手住宅价格指数方面，环比上涨的城市仅上海；环比持平的两个城市分别为北京和昆明；环比跌幅相对较小的城市有南京、石家庄、太原、银川、乌鲁木齐、桂林和长春等；二手住宅价格指数环比跌幅较大的城市则有厦门、南昌、泉州、唐山和武汉等。

本月上海新房价格环比上涨0.2%，已经连续5个月领跑全国；而上海的二手房价格环比上涨0.1%，涨幅也是居全国首位。从城市发展的视角来看，上海作为国内经济整体表现最为突出的城市之一，其经济发展为房地产市场的平稳健康发展提供了坚实的支撑。就购房需求层面而言，随着购房政策的进一步宽松，上海潜在的购房群体规模持续扩大，且有较强的购房意愿，能为上海房地产市场提供坚实的支撑。而今年上半年上海市区的高端和豪宅项目持续热销，一经推出便迅速实现较快去化，也在一定程度上向市场释放了积极信号，改善了市场预期。

此外，西安的新房价格也持续数月攀升，引领二线城市房价走势。我们认为，西安房价的上涨动力主要源自改善型住宅产品成为市场主流，这些优质产品不仅满足了居民对居住品质升级的需求，也有效带动了全市房价的整体提升。

趋势预判：住宅市场还处于触底反弹的初期阶段，价格指数或仍在底部盘整数月

观察历史数据，2021年10月，70城二手住宅房价指数环比涨幅曲线自2015年3月以来首次跌入“过冷区”，此后至今总体处于低位盘整阶段。虽然2023年2-4月该指标曾短暂回暖至“偏冷区”和“合理区”，但很快市场再度急转直下，2023年11月出现本轮周期阶段低值-0.8%，随后到2024年3月为止，该指标略有改善。2024年5月，70城二手住宅价格指数环比跌幅为1.0%，创下近10年来的最低纪录；7月份70城二手住宅价格指数环比跌幅有所改善，该指数环比跌幅收窄至0.8%，说明二手房市场正从深度调整中缓步走出，进入轻微复苏阶段。但该指数目前仍在历史低位水平附近盘整。且从全国大势来看，目前全国房地产市场也还处于触底反弹的初期阶段，政策方面大幅放松给市场带来了一定的积极影响，但是整体看购房者信心仍然不足，未来70城住宅市场价格的走势仍然需要进一步观察。预计70城二手住宅价格指数仍将在低位盘整几个月。

来源：易居研究院