2021年，房地产行业去杠杆从控制风险到制造风险，百强规模房企接连出现了债务违约问题，甚至到了破产清算的境地。上半年，房企融资“三道红线”、房贷管理“两道红线”持续发力，银行业金融机构急于“收伞”，很大程度上导致房企暴雷事件频发。下半年随着市场持续转冷，房地产信贷政策适度纠偏，涉及房企融资解冻，个人按揭贷款边际改善等方面。
2022年，受多重因素叠加影响，房地产市场活跃度持续偏弱，下行压力加大，面临的挑战前所未有。在“房住不炒”总基调指导下，监管部门多次出台利好政策，房地产政策进入全面宽松周期。
年初以来，需求端政策持续调整优化，央行三次降息，5年期以上LPR共下调35个基点。5月央行、银保监会明确首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。9月末央行、银保监会接连释放重磅利好，对部分城市阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限；时隔7年再次下调公积金贷款利率，5年以上公积金贷款利率降至3.1%。进入11月，多个监管部门接连释放重磅利好，“金融16条”允许房企债务展期并加大对房企融资支持力度，“第二支箭”、“第三支箭”接连落地，政策整体呈现出落地快、范围广、规模大的特点。
随着2022年政策密集出台，未来房地产市场是否会迎来拐点？当前呈现出四个信号，似乎昭示了市场下一步运行态势。
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新冠疫情是房地产行业的“黑天鹅”。这一场疫情下，宏观环境、市场、行业都受到重创，导致购房者预期发生了重大变化。
而最近大家看到，防控政策的变化非常快。先是11月11日，优化疫情防控“二十条”出台，优化出入境的次密接管理；再是11月底，广州打响了疫情防控第一枪，直接取消所有临时封控区，紧接着北京、成都、天津、深圳、石家庄、上海、杭州、三亚等城市不约而同全面跟进；最重磅的，就是12月7日，国家卫健委在官网发布了“关于进一步优化落实新冠肺炎疫情防控措施的通知”，意味着疫情防控工作也进入了一个历史性的新阶段，疫情对经济生活的影响将大大降低。
另一个重磅政策信号，就是12月6日结束的中央政治局会议——分析研究2023年经济工作，确定2023年经济工作基调。
会议强调，明年是全面贯彻落实党的二十大精神的开局之年，做好经济工作，推动高质量发展，大力提振市场信心，迫在眉睫。释放了“稳增长”的重要信号，没有再提到“动态清零”，也没有说“算政治账”，说明疫情防控的优先级大大下降，转向以经济建设为中心。把稳增长放在第一位，需求端该支棱起来了。“全面深化改革开放，大力提振市场信心”、“扩大内需”、“稳增长、稳就业”这些字眼，也说明明年会有大规模的需求端刺激政策出台。
防疫政策已经彻底转向，经济增长将压倒一切。相信经济会在未来向常态回归，同时也会增加民众对未来的信心和憧憬，进而修复购房者的信心。
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土地与新房的关系就如同面粉和面包，土地的供应量决定了房子的供应量及价格。
据腾策数据显示，淄博含宅地块成交面积至今“两连跌”，2021年淄博含宅地块通过招拍挂方式成交的土地总建筑面积约770.08万平方米，较2020年下跌14.49%，截至2022年12月5日淄博含宅地块通过招拍挂方式成交的土地总建筑面积约373.82万平方米，较2021全年下跌51.46%。若加上2022年最后一个月的成交估算，2022年全年较2021年成交面积仍有约五成的跌幅，可谓“腰斩”。
而从今年拿地企业类型来看，城投公司已然成为土地市场的主力军。截止12月5日，城投类公司在供地中拿地幅数占比达到47%。
要知道当前不少城投平台核心职能并非房地产开发，不具备开发资质和开发能力。他们由于天生携带了部分政府信用，承载了很多托市、投资、融资等功能，拿地后并不动工开发，明显对新房供给侧产生了影响。如果住房供应减少，当前楼市供大于求的情况就会得到一定程度的缓解，这反而是有利于房价复苏的一个重要基础条件。
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自从全球主要经济体进入高通胀，并且开启紧缩性的货币政策以来，我国央行主要担心还是输入型通胀，尤其是欧美持续的高通胀形势下，欧美国家开始激进加息，全球都笼罩在激进加息的阴影之下，对我国的货币政策操作是有一定的限制的。
展望明年，首先从大方向上来看，外部的风险环境会相对下降。今年大家比较担心的俄乌冲突，局势上也逐渐趋于缓和，和谈的可能性增加；随着美国经济的放缓，美联储的加息节奏逐渐进入到放缓阶段；外交层面上，也释放了积极的信号。综合这些因素来看，2023年外部环境的风险可能会相对下降，这对于我国金融市场的风险修复带来一定的积极帮助，国内货币政策的自主性有了更大空间。
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因为今年庞大的财政扩张和货币刺激，我国需要处理好明年经济复苏后通胀“爆表”的问题。从1月到10月，银行累计发放的房地产开发贷款为2.64万亿，累计发放按揭贷款4.84万亿；11月出台金融16条+降准，又将导致上万亿左右的大水灌满，这样势必会推高通胀系数。
面对通胀压力，11月以来地产利好不断，国有银行大力授信房企、恢复上市房企再融资。三番五次对房地产的救市姿态，可以看出是有意引导继续做大地产蓄水池，以消化通胀。
信心恢复、供给减少、货币环境宽松、消化通胀，都将是有助于包括股票和房产在内的资产价格企稳回升的因素。在疫情可控和经济等多种因素的逐步企稳下，如果没有预期之外的突发政策变动的话，预计明年楼市会回暖。
文章来源：淄博地产大数据
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