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核心观点：

• 2月70城房价环比指标向好，同比大趋势或将继续保持。本月70城新房和二手房价格指数环比跌幅均有所收窄，说明去年下半年至今各地持续出台稳房地产市场政策，更好满足了居民合理住房需求，增强了房价指数企稳的动力。但新房和二手房价格同比仍在持续走低，且当前房价下跌的城市数量还是很多，尤其是二手房方面，几乎大部分城市仍在下跌。

• 一线城市二手房价格跌幅仍较大。三类城市无论是新房还是二手房，均呈现较大的同比下跌态势，说明本轮房价指数调整是普遍的和深度的，但也不能拘泥于房价这单一维度来判断市场。3月14日杭州全面放开二手房购房政策有很强的风向标意义。特别是如果后续有一线城市学习跟进，对市场的作用力将不容小觑。

• 昆明二手房价格最坚挺，其环比涨幅领跑70城。当前昆明二手房价格已经出现了连续两个月的上涨，对于各地是有积极启发的，其核心原因在于，昆明非常宜居，比较能发挥住房最重要的居住作用。另外最近两年由于昆明当地房企债务问题和楼盘交付问题，新房的潜在供应偏少，也使得部分二手房房源抢手。

• 70城二手住宅价格环比涨幅仍在探底。预判未来半年内70城二手住宅价格环比涨幅仍将在“过冷区”。说明市场要真正企稳是需要时间的。鉴于今年各地继续重视住房消费提振工作，建议要做好对二手房的关注。二手房市场不活跃，会成为其他几个市场复苏的堵点和障碍。

房价指数：房价环比指标向好，同比大趋势或将继续保持

1、环比指标：新房和二手房价格环比跌幅均有所收窄

易居研究院根据国家统计局公布的《2024年2月70个大中城市住宅销售价格变动情况》,对70个大中城市新建商品住宅、二手住宅销售价格指数进行简单算术平均。2024年2月，70个大中城市新建商品住宅价格指数环比跌幅为0.4%，跌幅较上月收窄0.01个百分点；二手住宅价格指数环比跌幅为0.7%，在连续下跌10个月后，本月跌幅收窄0.05个百分点。当前新房和二手房价格指数环比跌幅均有所收窄，说明去年下半年至今各地持续出台稳房地产市场政策，更好满足了居民合理住房需求，增强了房价指数企稳的动力。随着政策效果的进一步显现，两类住宅价格指数将呈现出更积极的表现。

2、同比指标：新房和二手房价格同比均持续走低

对70个大中城市新建商品住宅、二手住宅销售价格指数进行简单算术平均，计算得知，2024年2月，70城新建商品住宅、二手住宅价格指数同比跌幅分别为1.9%和5.1%，跌幅相比上月分别扩大0.65个百分点和0.7个百分点。其中，新建商品住宅价格指数连续23个月下跌，二手房则连续25个月下跌。考虑到此前环比下跌持续多月且跌幅较大，其拖累效应会继续体现，即两类住房同比跌幅还将继续扩大。

3、城市数量：新房价格下跌的城市数量略有增加

2024年2月，70个大中城市中，新建商品住宅价格上涨、持平和下跌的城市数量分别为8、3和59个。相比上月，上涨城市数量减少3个，持平城市数量不变，下跌城市数量增加3个。二手住宅价格上涨的城市数量仅2个，无持平的城市，下跌的城市数量高达68个。相比上月，二手住宅价格上涨、持平、下跌的城市数量均无变化。当前房价下跌的城市数量还是很多，尤其是二手房方面，几乎大部分城市仍在下跌。但考虑到今年一季度上海、广州、杭州等重点一二线城市的新一轮放松限购和政策刺激，未来市场积极信号或将逐渐显现。

城市分类：一线城市二手房价格跌幅仍较大

本报告对一二三线70个大中城市新建商品住宅销售价格指数和二手住宅销售价格指数进行简单算术平均。

2024年2月，一线城市新建商品住宅价格指数环比下跌0.3%，二线城市下跌0.3%，三线城市下跌0.4%。其中，一线和三线城市跌幅维持不变，二线城市跌幅相比上月收窄了0.02个百分点。二手房方面，三类城市环比分别下跌0.8%、0.6%和0.6%，较上月分别收窄0.32、0.00和0.06个百分点。

从同比指标来看，2月一二三线城市新建商品住宅价格指数分别下跌1.1%、1.1%和2.7%，跌幅分别扩大0.5、0.69和0.63个百分点；二手住宅价格指数分别下跌6.2%、5.2%和5.0%，跌幅分别扩大1.35、0.73和0.61个百分点。

当前一线城市二手房价格跌幅仍旧比较大，继续领跌全国；三线城市新房价格跌幅比较大，而二线城市相对居中。三类城市房价走势均反映出市场依然在底部徘徊，但也不能拘泥于房价这单一维度来判断市场。3月14日，杭州优化调整二手房限购政策和增值税征免年限政策等，助力市场企稳复苏。作为新一线城市，杭州全面放开二手房购房政策有很强的风向标意义。特别是如果后续有一线城市学习跟进，对市场的作用力将不容小觑。预计3、4月三类城市在政策效应作用下，虽然总体下跌局势暂时无法扭转，但跌幅或呈现持续收窄态势。

城市排序：昆明二手房价格环比涨幅领跑70城

2024年2月，新建商品住宅价格指数环比涨幅排名前十的城市依次为天津、无锡、北海、西安、上海、昆明、石家庄、泉州、重庆和乌鲁木齐；新建商品住宅价格指数环比跌幅较大的城市则有襄阳、泸州、湛江和南京等。二手住宅价格指数方面，环比上涨的城市为昆明和无锡，环比跌幅相对较小的城市依次是泸州、重庆、丹东、吉林、烟台、岳阳、遵义和哈尔滨；二手住宅价格指数环比跌幅较大的城市有厦门、秦皇岛、平顶山和武汉等。

具体来看，昆明以二手房价格指数0.4%的环比涨幅领跑70城。当前昆明二手房价格已经出现了连续两个月的上涨，对于各地是有积极启发的，其核心原因在于，昆明非常宜居，比较能发挥住房最重要的居住作用。另外最近两年由于昆明当地房企债务问题和楼盘交付问题，新房的潜在供应偏少，使得部分二手房房源抢手，这个逻辑和海南岛过去在下行周期时二手房价格出现上涨有一定的相似之处。因此其他城市也要意识到类似潜在的供求关系变化，主动做好既有房源的促销或销售。

此外值得注意的是，部分一线城市和强二线城市如广州、厦门和武汉等二手房价格指数同比跌幅比较大。此类区域市场在过去很长一段时间里经历了较快增长，但或受供求关系发生重大变化的影响，当前二手房市场比较低迷，市场观望情绪浓厚。预计短期内，这些城市仍会处于挤泡沫的盘整阶段。当然从长期来看，此类城市随着政策效应稳步释放，房价指数也将逐渐趋稳。

趋势预判：70城二手住宅价格指数仍在“过冷”区间

观察历史数据，2021年10月，70城二手住宅房价指数环比涨幅曲线自2015年3月以来首次跌入“过冷区”，此后至今总体处于低位盘整阶段。虽然2023年2-4月该指标曾短暂回暖至“偏冷区”和“合理区”，但很快市场再度急转直下，2023年11月创下本轮周期阶段最低值即-0.8%。2024年2月，70城二手住宅价格指数环比跌幅为0.6%，虽较上月小幅收窄0.05个百分点，但仍在历史最低值附近震荡。我们的判断是：第一、70城房地产市场距企稳尚早，稳定房地产的工作需要进一步发力。第二、未来半年内70城二手住宅价格指数环比涨幅或仍在“过冷区”持续停留。考虑到“二手房-一手房-土地市场”的传导机制，我们认为要重视二手房市场，主动在二手房购房政策方面持续发力。

来源：易居研究院