正文

一

1、保障性住房

根据住房城乡建设部相关司局负责人表述，原有的住房保障体系是以公共租赁住房、保障性租赁住房为主体。而现在则将保障性住房建设，分为配租型和配售型两种保障性住房，其中配租型包括公共租赁住房、保障性租赁住房，配售型保障性住房，按保本微利原则配售。按照要求，城市人民政府要从解决困难工薪人群住房问题入手，根据供给能力，合理确定保障范围和准入条件，逐步将范围扩大到整个工薪收入群体。

2、“平急两用”公共基础设施

“平急两用”，全称“平急两用公共基础设施建设”，是指在公共基础设施建设中，将平时使用和应急使用有机结合，打造一个既具备日常运营功能，又具备应急响应能力的基础设施系统。具体来看，“平急两用”设施的“平”，主要涉及传统公共基础设施和新兴基础设施。传统基础设施包括公园、体育场馆、宾馆酒店、医疗设施等；新兴基础设施包括物流产业园、交通枢纽、乡村振兴设施等。此类设施的既有功能发挥，则是“平”的体现。而“急”主要是指此类设施要满足疫情、地震、洪灾、火灾等紧急情况发生后的应急隔离、临时安置、物资保障等需求。总结来看，“平急两用”公共基础设施，兼顾的场景更加丰富、实现的社会功能更加多样。

3、城中村改造

城中村针对的是城市建成区内土地未被征收或部分征收，原农村居民未转为或部分转为城镇户籍，仍然实行乡村行政建制，实行村两委管理的区域，土地多为集体用地。本轮城中村改造的增量资金来源尚未明确，更可能采用房票安置或实物安置的模式。在改造范围方面，明确将改造范围限定在超大特大城市，城市数量在20个左右。城中村改造有利于城市和行业高质量发展，能够解决长期问题，并十分有利于具备资产综合运营能力的企业，及具备空间服务经验的企业。

二

1、保障性住房

一是封闭式运作的问题。《关于规划建设保障性住房的指导意见》明确：实施封闭管理。对保障性住房实施严格的封闭管理，禁止以任何方式违法违规将保障性住房变更为商品住房流入市场。工薪收入群体购买的保障性住房不得长期闲置。如长期闲置、确需转让、因辞职等原因离开机关事业单位或企业的，由城市人民政府按规定予以回购。封闭管理的具体办法由城市人民政府制定。同时，在规划建设保障性住房工作部署电视电话会议上，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰强调，保障性住房要实施严格封闭管理，不得上市交易。此次政策出台，引起了市场的关注。比如说，“不得上市交易”作为规则被明确下来，在引发市场高度关注的同时，也出现了部分群体的误读，甚至造成了一些秩序紊乱。以北京为例，不少已购买经适房等保障房的家庭担心将来无法交易，开始扎堆办理“经转商”（经济适用房转为商品房）手续。从北京此类表现可以看出，保障房的业主在关注“保障属性”同时，也会关注“流通性”问题，尤其是在改善型住房需求释放过程中会考虑到这一点。所以“不得上市交易”的政策过于严厉，也对保障房的认购和市场运作产生了影响。

二是混合型小区的建设管理问题。由于建设和历史改革的原因，很多保障房都和商品房等出现了混搭的情况。这也导致出现了很多矛盾，包括房企的建造的成本问题、后续小区运营管理的问题。

三是保障房和市场行情的问题。在这几年保障房的运行中，保障房没有兼顾市场的行情变动，导致一些政策过于僵硬，这都会产生很多问题。这方面，在一些保障房的认购政策方面，也都会产生很多新的情况。这就要求保障房的运行更加兼顾市场的新情况。

2、“平急两用”公共基础设施

一是面临国内外形势的考验。从国际形势看，当今世界进入动荡变革期，涉及公共卫生事件、地缘政治冲突、极端气候灾害等。而从国内发展来看，一些新情况和新问题时刻要求我们做好积极应对，如2023年底的甘肃地震、全国寒潮等。此类事件依然说明，不稳定、不确定、不安全因素日益突出。

二是城市自身运行中出现的突发性问题。最近几年城市发展面临很多新问题，尤其是一些城市运行中也出现了脆弱性突发性等问题。解决此类问题，既要有公共政策支持，也要有公共设施支持。“平急两用”设施建设和运行理念，是超大特大城市建设迫切需要的，其能够更好提升此类城市的运行能力和高质量发展能力。

3、城中村改造

一是周期长，存在政策变化导致原先规划受影响的情况。上海计划用10年时间分三步走，并将城中村改造作为最后一环；广州规划了到2035年的城中村改造计划。可以看出城中村改造的推进节奏较稳、周期较长。同时，在漫长的推进过程中，存在政策变化导致原先规划受影响的情况。

二是投入大，资金来源以市场为主。资金端的支持不同于过去政府和央行主导模式，本轮城中村改造以地方政府与民间资本合作进行，即要以市场为主。这就决定了对本轮城中村改造的资金面存在更严格的要求，与“成熟一个推进一个”的稳健步调相呼应。

三是利益主体复杂，需平衡多方诉求。城中村改造难以避免拆迁问题，尤其是拆除重建类的改造项目，涉及面广，利益、权责关系复杂，期望超额补偿的少数钉子户会影响拆迁进度。同时部分项目中，村民原有的持续性收益受到影响，因此村民对改造后的持有型物业收益有新要求。

四是自持比重较大，资金和运营能力要求高。部分城中村改造项目中存在大体量自持办公、商业指标，甚至还需要负责公共服务设施等建设配套工程的后续运营成本，进一步增加了投入。另外，政策认定上有一些刚性指标要求，结果导致一些实际脏乱差的城中村不能被认定为城中村改造项目。

五是多有历史风貌保护，限制条件较多。以上海为例，历年政策演变中，可以看出其更加强调城市历史风貌和历史建筑的保护保留，未来风貌保护政策在控制报批、限定拆除比例等方面将更加严格。这对实施主体的经验、资金、运营实力等能力提出了更高的要求。

三

1、保障性住房

一是要理顺“市场-保障”、“租-售”之间的辩证关系。2023年12月13日，中国经济年会召开。住建部官员对房企和金融支持等做了表述，首次把“市场-保障”、“租-售”的关系做了联结。此次提及，改革的重点是拓展配售型保障性住房的新路子，最终是要实现政府保障基本需求，市场满足多层次改善性住房需求，最终建立租购并举的住房制度。这个表述对于我们理顺这两层关系具有积极的作用。

二是要做大做优保障房房源的供给工作，形成有进有出的良性循环机制。要把保障房工作做好，既要在总量上发力，也要在结构上做出优化，同时也需要有商业模式创新。尤其是在租购两个领域可以做一些创新，更好吻合保障房相关居住需求。同时，需要建立有良性循环、互通机制做为支撑的，而不是只进不出、封闭不开放的机制。

2、“平急两用”公共基础设施

一是发挥好其公共属性和灵活属性。1）要发挥好其公共属性功能。“平急两用”设施和近郊区城市建设、交通设施发展、乡村振兴、医疗建设、公共文化等都有关系，是非常重要的一类公共产品。而且此类项目也和各地的都市圈发展等明显有关系，因此更要发挥好其公共属性。2）要发挥好其灵活属性。灵活属性下，就必须对社会经济活动的动向有敏锐的观察和理解，要充分理解其战略地位和相关功能。尤其是要从灵活的角度，更好发挥此类项目的功能，真正发挥其“两用”的价值。

二是主动和住房政策对接。从住房发展角度看，“平急两用”设施还可以发挥得更好。1）其本身属于房地产“三大工程”范畴，所以后续要积极和保障房、城中村工作进行结合。“三大工程”最终要统一在超大城市和特大城市、住房制度改革和新发展模式等相关部署之中。2）当前各地明确要大力规划发展保障房，所以也可以丰富相关产品，尤其是在人才住房等方面持续发力。同时相关部门应该从存量盘活、土地支撑、房源筹集、产业发力、资金投放等角度落实工作，促进了“平急两用”公共基础设施的建设和应用。

3、城中村改造

一是在土地政策方面继续优化。1）建议适度放开改造后的自持比重、容积率限制、放开拆建比，或单独出台城中村改造的土地政策，提高项目的盈利空间。2）适度放松城中村集体用地比例刚性认定等限制。随着新一轮城中村改造的不断深入推进，城市遗留的城中村，特别是一线城市的城中村改造项目多为“难啃的硬骨头”。集体用地比例刚性认定等限制政策下，部分城中村项目在划定改造范围时进行了妥协，造成了后续实施过程中面临一系列困难。因此，建议适度放松城中村集体用地比例刚性认定，给予一定的弹性空间。

二是在金融政策方面继续创新。1）探索村集体收益共享机制，关注原住民利益。比如，通过收益分成和物业代运营，保障原住民享有获得长期收益的能力。2）出台针对性的融资信贷支持政策，如积极推进城中村改造项目REITs试点。3）政府托底，让利于企业和村民，给予社会资本参与改造以取得资金平衡的可能。在部分经营效益低、社会资本进入意愿不足的项目中，政府可以托底。

三是在开发管理政策不断完善。1）更新城中村改造规划体量，梳理明确城中村改造的范围，出台城中村改造专项规划或条例。2）地方政府成立项目工作领导小组，解决需跨部门沟通的问题，切实提高办事效率，缩短项目周期。3）简化城中村改造项目审批要求。比如对于风险等级低、项目体量小等条件的项目，精简审批事项、压缩审批时限，为社会主体参与城中村改造提供便利。4）将经实践检验过的企业经验固化为政策，或成为城中村改造可复制经验做法清单，在国家或市级层面形成优秀城中村改造优秀案例进行推广。