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文/乐居财经 李礼

即将过去的2023年，房地产市场大环境遇冷，土地市场依旧低温。

近日，克而瑞研究中心发布了《2023中国房地产总结与展望（土地篇）》，报告显示，截止2023年12月20日，全国300城土地成交建面和成交金额同比分别下降了21和18%，成交建面再度刷新近十年新低值。

市场热度方面，受房企资金依旧承压、楼市依然下行等多重因素影响，房企参拍热情依然不佳，溢价率仍处于相对低位，全年溢价率为4.5%。

土地市场的每一次波动对于了解房地产市场的现实状况和未来趋势来说十分重要。

克而瑞认为，在当前楼市、地市未明显回暖的大背景之下，虽然“限价”取消后为开发商留足利润、调动拿地积极性，土拍市场向市场化过渡，但考虑到不同地块的区位条件和地块价值不同，即使盈利预期较佳，在房企资金承压的当下，还是良好的回款速度对企业决策更加重要。

成交面积方面，分能级结构来看，受市场大环境遇冷，各能级城市土地成交面积均不及去年同期水平。其中，一线城市总成交规模为2610万平方米，较去年同期下降了32%。分城市来看，除北京成交规模同比上涨18%外，其余三个一线城市的成交面积均不敌去年同期，其中深圳成交规模同比降幅高达75%，上海和广州成交规模降幅较去年减少了近三、四成不等。

二、三线城市成交规模同比均呈下降趋势，同比去年同期分别下降了18%、21%。以二线城市为例，除长春、太原、呼和浩特、天津、石家庄、贵阳、南宁等少数城市成交规模较去年同期有所上涨外，其余的二线城市成交规模大都同比为负，且近半数二线城市同比降幅在20%以上，尤其是宁波、合肥、青岛等城市，同比降幅均在50%以上，规模收缩较为显著。

成交金额方面，企业拿地意愿显著收缩，成交金额同比降幅近两成。截止2023年12月20日，全国土地总成交金额37504亿元，同比去年同期下降了18%。同比降幅持续高位，克而瑞称，主要是由于自去年年末以来土地市场持续遇冷，导致地方政府在供地端更加谨慎，需求端企业拿地意愿也显著收缩，土地成交多为底价成交，成交金额较去年同期仍有较大差距。

聚焦到城市，截止至12月20日，成交金额超过2000亿元的城市仅上海一城，成交金额高达2269亿元，同比去年同期下降28%，蝉联金额榜榜首；排在金额榜第二位的城市是杭州，成交金额达1846亿元，同比下降14%。门槛城市为武汉，成交金额为404亿元，较2022年金额前20的门槛仍有小幅下降。

从区域分布上来看，地价较高的东部城市成为金额TOP20主力，尤其是长三角区域，多达12个城市入榜，其中六个核心一二线城市全部入榜，除合肥外，其余全部位于前十以内，常州、盐城、无锡、南通、扬州和徐州等三四线城市也均入榜，但排名相对靠后。

值得一提的是，在金额TOP20城市中，超七成城市的成交金额较去年同期均出现了下滑，就连榜首上海成交金额也降幅也高达28%，此外，西安、重庆等中西部城市土地市场也明显遇冷，同比降幅都在两成及以上，降幅十分突出。仅北京、天津、盐城、南通、扬州等少数城市的成交金额出现上涨；不过与2020、2021年成交金额相比，仍处于相对低位。

土地市场的成交，也可视为房地产行情的一个晴雨表。

供地情况方面，2023年初，根据中央部委的最新要求，土地交易增添了新的信息发布环节“预供地”，并在自然资源部主办的信息披露网站中额外增加了拟出让地块页面。截止到11月30日，重点样本城市预供地完成率仅七成。不仅如此，在预公告制度之下，相当一部分远郊预公告地块未正式挂牌，就已经被市场抛弃，在很大程度上拉低了流拍率。供地计划完成情况来看，大部分一二线城市土地成交规模仍处于相对低位，2023年全年平均供地完成率仅为41%，远低于疫情前平均水平。

2023年新增土储百强房企的投资总量为近七年以来最低：1-12月新增货值、总价和建面百强的总额分别为29978亿元、14358亿元和12073万平方米，同比降幅分别为14%、13%和12%。

展望未来，克而瑞分析称，从全年成交变动来看，在楼市端表现持续低迷的影响下，2024年土地市场也持续低位运行，成交建面再度刷新近十年新低，整体市场热度也延续低位。接下来，地市热度的回暖仍将取决于楼市端的表现，只有各城市的楼市成交企稳回升，房企拿地意愿才会上升，整体土地市场热度才将有可能回温。

另有专家表示，在如今房企销售市场受阻、市场信心有待提升的情境下，土地市场的表现将与新房市场的走向密切相关。而随着一些城市取消了土拍的最高限价，土地价格将更多地受到市场力量的影响。尽管取消地价上限的政策有助于提振土地市场情绪，但在当前的市场环境下，房企在投资拿地方面仍需审慎。

来源：乐居财经