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7月18日，杭州年内第七次土地集中出让，总成交金额73.7亿元，３宗摇号，３宗底价或低溢价成交，１宗流拍，整体成交溢价率为7.2％，摇号比例和溢价率均处于较低位。

这次土地出让还是采用“双限＋摇号”方式，整体限价基本保持稳定，只有浦乐地块和丁桥JG0404－08地块价格略微上涨。

其中，浦乐地块新房销售限价（精装）39000元／平米，比周边的滨耀学府微涨了1000元／平米。

丁桥JG0404－08地块的容积率是1.1，大概率会打造叠排产品，新房销售限价（精装）达47600元／平米。此前该板块的限价最高是34370元／平米，容积率基本都在1.8以上，容积率差异比较大，价格的对比就意义不大了。

杭州昨天的土地竞拍冷热分化显著。成交的６宗地中，有３宗触及封顶价进入摇号环节，占比50％，在今年杭州的集中土拍中处于较低位；整体溢价率7.2％，同样处于较低位。

浦乐和良渚地块都不出意外进入摇号环节，这两宗地都位于置业热度较高的板块，且盈利空间相对较大，正式开拍前已经竞至封顶价，最终进入摇号环节并分别被东莞景天房地产和浙江子坤拿下。

位于临平南融板快的乔司新城中心区C1-5地块，要求最小户型180平米，项目限高24米且住宅不低于18米，也就是说，地块极有可能打造以叠墅、洋房为主的改善产品。

同时，该地块所处的南融板块具有融入杭州主城区的区位优势，竞争比较激烈，溢价封顶后也进入线下摇号环节，最终被保亿地产收入囊中。

丁桥２宗、下沙１宗地块均低溢价或底价成交，这三幅地块的区位条件并不差，但是受到市场对其低盈利预期或低去化预期的影响，房企的参与热情并不高。

昨天还出现了今年杭州集中土拍以来的首宗流拍地块——下沙中心区单元JS0405－25、35地块。该地块的区位十分优越，毗邻地铁１号线高沙路站，可与金沙湖公园、大学城、火车东站以及武林、西湖中心实现无缝衔接，交通便捷，商业配套丰富。

但地块是商住性质，且商业占比接近20％，起拍价又高达35.8亿元，对当下资金有限的房企来说压力较大，加上周边的新盘供应一直处于高位，可能会对项目去化造成一定压力，最终惨遭流拍。

本轮成功出让的地块盈利空间较前几轮略有下滑，但盈利预期仍然良好。除配建公共租赁住房的丁桥地块外，其余５宗地块的平均地房比是0.59，房价地价差为15148元／平方米。

以正式竞拍前就达到封顶价的浦乐地块为例，该地块的成交楼面价24354元／平米，销售限价（含精装）39000元／平米，地价房价比达0.62，楼面价和房价之间仍有近1.5万元／平米的空间，盈利空间较佳，所以房企的竞拍热情也比较高。

除地价较低的良渚地块外，其余地块的地价和房价差均在1.4万元／平米以上，底价成交的丁桥单元JG0404－08地块房价地价差更是接近２万元／平米。

本次成功出让的６宗涉宅地中，有４宗被民企收入囊中。其中，３宗摇号地块均被民企拿下，分别是东莞景天房地产、浙江子坤和保亿地产，总成交金额47.09亿元，占七批次土拍总成交金额的64％，民营房企对杭州一直保持着投资相对积极的态度。

另外两宗分别被万科和杭地发展竞得。其中，万科在经过５轮竞拍后，以17.16亿元竞得下沙金沙湖地块，楼面价23860元／平米，溢价率2.4％。本轮土拍唯一底价成交的丁桥JG0404－08地块则被杭地发展托底拿下。

在杭州七批次拍地的前一天，也就是７月17日，南京第四批次８宗地成功出让，仅２宗地块摇号，其余６宗均底价成交，热度虽然比第三轮有所回升，但还是比不上今年前两轮，降温十分明显。

８宗地块成交总金额94.48亿元，溢价率5.2％。其中，雨花台区Ｇ28和江宁区Ｇ39地块触顶摇号，分别被越秀地产以９亿元和联发集团以27.2亿元拿下，其余６幅地块都是底价成交。

公开信息显示，Ｇ28、Ｇ39两宗地的报名企业都超过20家，中铁建、首开、中建信和、联发地产等房企今年首次报名竞买，都集中押宝这两幅触顶摇号的地块。

最终，Ｇ28地块被越秀地产摇中，溢价率14.65％，成交楼面价28378元／平米，为本轮南京土拍的最高成交楼面价。Ｇ39地块被联发集团南京公司以14.77％的溢价竞得，楼面价达21587元／平米。

本轮南京土拍有所斩获的房企还有南京地铁小镇开发建设有限公司、雄州产投、六合新城建设、六合经开、六合市政等，可见，国央企仍然是南京土拍的主力军。

截至目前，南京今年已成功出让29宗涉宅地，总计揽金421.27亿元。

从杭州和南京等热点城市的集中土拍表现看，热度均有所下降，溢价率较之前也都有所下滑。

继南京第三轮集中土拍４宗地流拍３宗后，杭州第七轮集中土拍也出现了流拍地块。究其原因，一方面是受到近期市场复苏乏力，新房、二手房成交持续回落的影响；另一方面，受到供地质量下降的影响，在资金有限的情况下，房企的参与热情也有所下降。

另一个值得注意的迹象是，杭州本轮土拍除１宗流拍地块外，还出现了本地国资托底的情况。

结合日前上海集中土拍出现流拍、南京本轮集中土拍也有托底等情况，我们认为，如果楼市没有明显回暖，土拍的热度也不可持续。

在大量优质地块已在上半年密集出让后，受当前销售端持续回落的影响，下半年热点城市将出现更多的底价成交和流拍地块，土拍热度指标也将逐步与新房市场趋同。