在城市能级中,已被形容为“四五线城市”的县城,曾在过去几年被媒体报道称,由于大量建设和人口外流,导致房屋积压明显,成为2018年“去库存”的重点对象。2017年底,住建部提出,2018年重点工作之一是县城去库存,并提出580万套的棚改目标。

  《每日经济新闻》记者注意到,相关数据显示,2017年全国各级城市新建商品住宅成交面积均有下降,但三线城市成交面积同比跌幅11%,远低于一线城市42%的跌幅,也弱于二线城市22%的下滑。2017年全国商品房销售面积中,三四线城市的市场份额也提升到了64.3%。

  到底是什么推动了四五线“县城”级城市房地产的“逆袭”?如此态势之下,四五线楼市是否还如报道所言“有大量库存需要去”?县城楼市的现状究竟如何?

  棚改货币化推动 县城加速去库存

  “一座典型的三线城市,其特征往往是人口流出、经济增速一般。但即使在当地经济形势一般的背景之下,这类城市却在2017年的房地产市场逆市上扬。”在浙商证券报告中,明确提出了近年我国三线城市楼市的“不平衡”现象。

  在其看来,“棚改”是促成三线城市房地产发展的最重要因素。

  广发证券在最新研报中提供了一组数据,由于棚改货币化超预期增长,预计将使2018年全国房地产销售面积增长3115万平方米,将这一面积的增速上调至“-2%”。

  数据显示,截至2017年底,全国楼市库存去化了1.5亿平方米,三四线城市成为明显的“主力选手”,且去化以住宅为主。

  以湖北省荆州市为例,尽管该市经济与人口并未呈现良好的增长态势,但由于推行大规模的棚改货币化安置,在消除库存的同时盘活了当地的购房需求,在短短两三年内实现了楼市库存的快速去化。

  数据显示,2017年下半年,荆州城区商品房库存下降至150万平方米左右,库存去化周期仅5个月左右。同时,荆州市的在售商品房销售均价在1万元/平方米左右,相较2015年不到6000元/平方米的销售均价,两年间实现了明显的量价齐升。

  同样,中指院的调研报告显示,湖北黄冈市的黄州区,在实施棚改货币化安置后,积极引导房源入库、购房优惠,居民置业热情高涨,2017年商品住宅共成交1.1万套,同比增长19.4%,销售面积137万平方米,同比增长23.3%。库存面积快速缩减至76万平方米,库存消化时间约6.6个月。

  告别“库存”时代的还有浙江省宁波奉化。2015年前,宁波奉化市场需求不济、库存高企,自2016~2017年的大规模棚改衍生出大量的拆迁刚需群体,占比超过整个市场购房群体的一半,推动了当地房地产市场的回暖。

  浙商证券就直言,“三四线城市从2015年以来,楼市快速的根本原因并非经济和人口的带动,而是棚改货币化安置。“

  “大部分三四五线城市,由于历史原因过度依赖第一产业,并导致城镇化率过低,这是提振本地购房需求的最大阻力。棚改货币化安置则是解决这一矛盾的优选,能够将房地产投资更加充分向购房需求端进行正向传导。”浙商证券认为。

  城镇化之下的返乡潮:小城楼市的第二导火索

  但棚改货币化安置背后的动力是什么?是城镇化率不断提升带来的需要。

  安居客首席房地产分析师张波告诉《每日经济新闻》记者,目前县城楼市主要受两方面影响,其一为政策红利,即贷款及首付政策、利率优惠、购房补贴、税费减免等;二是周边大中型城市的辐射,部分经济实力强劲的三四线城市,不仅能吸附县城的人口,也会稀释县城的购买力。

  而中国城镇化促使农村人口不断向城市转移,小城镇和县城人口向大中城市转移。在这样的背景之下,当城市房价差距日渐拉大、一二线城市调控政策不放松,返乡置业购房需求增长明显。

  浙商证券研究指出,前几年四五线城市主要因为库存高企致房价滞涨,许多外流人口返乡时不看好房产的价值,更多在距离三四线城市不远的省会级城市置业。但近两年由于大城市房价上涨,这些三四线城市的房价优势逐渐显现出来,伴随城市基本建设的提升,看好区域未来房价上涨潜力,越来越多的外流人口选择返乡置业,回家购置房产改善家人的居住环境。

  其报告显示,在不断深化的去库存政策之下,三线城市房价迎来全面上涨,尤其是品牌开发商多在新城市中心进行开发,且主要以三房或四房为主要户型,面积大多在150平方米以上,全面转向改善型产品。

  安居客春节期间返乡置业调研结果显示,超过六成人认为家乡最大的变化是房价变高。“这也是为何在2018年春节,三四线城市出现了明显的返乡购房热潮。”张波直言。

  县城小涨易大涨难 刚需族需理性

  基于上述各项因素的推动,张波告诉《每日经济新闻》记者,县城楼市虽然大涨难现,但小涨会持续出现。

  为何还会继续小涨?张波认为,2018年到2020年3年棚改仍然有1500万套房的目标,在这样的大背景下,全国县城整体的购房需求量还将维持高位。

  新城控股高级副总裁欧阳捷也告诉《每日经济新闻》记者,2018年一二线城市将继续因供应不足而销售下滑,三四线这一波库存已经消化得差不多,楼市需要靠弱三四线及县城棚改货币化拉动。

  不可否认的是,县城购房群体包括本县居民购房需求、农民工返县置业需求、村民进城购房,以及棚改驱动购房需求的释放,其中农民工回县城买房是去库存较大的潜力点。

  据“十三五”规划,到2020年我国常住人口城镇化率将达到60%,这意味着还将有近7000万农村人口向市民转化。

  浙商证券报告认为,随着一二线城市调控的深化,农民工在工作地的买房意愿可能明显降低,而返乡置业的比例和意愿将进一步提高,农民工回县城的置业需求是县级城市楼市发展的重要潜力。

  但为何大涨难?张波指出,经过两年棚改加速去库存,绝大部分县城的房价已经历了一波明显的上调。虽然2018年的棚改目标还有580万套之多,但可以肯定的是县城房价的上涨预期已经偏弱。

  “但不排除部分前期房价偏低县城出现补涨,或品牌房企入驻带动区域房价提升。总体来看,县城房价在棚改的大背景下仍有上涨动力,但动力已然偏弱。

  张波建议,期待房价下跌后再买房对刚需族来说并不是一个好选择,建议2018年选择适合自己的项目入手。

  另外,对政府而言,在鼓励农民工回县买房的时候,也要做好供给侧结构性改革。例如在新建住宅周边增加教育、医疗等公共服务供给,并针对农民工购房给予更为优惠的信贷政策,让未来他们不但房子在县里,更能在城市安家立业,乐享幸福生活。