新华网北京2月28日电(王日晨) 进入2018年,多个监管部门共同推进去通道、去杠杆,特别是对于资金需求较大的房地产企业而言,整体融资环境进一步收紧。

  房企融资难度加大

  在不久前举行的2018年央行年度工作会议上,房地产金融是一个重要内容。在推动金融市场平稳健康发展方面,央行提出要完善住房金融体系,建立健全住房租赁金融支持体系;在防范化解金融风险方面,则要进一步完善宏观审慎政策框架,加强影子银行、房地产金融等的宏观审慎管理。

  除央行外,银监会下发通知要求,商业银行和信托公司开展银信类业务,不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域。银监会还提出,2018年将继续防控金融风险,将在降低企业负债率,严格控制高负债企业融资的同时,控制居民杠杆率的过快增长,严控个人贷款违规流入股市和房市。而在房企融资方面,则要继续遏制房地产泡沫化,严肃查处各类违规房地产融资行为。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为,资金面收紧是大概率事件,所以实际上融资方面的各类压力也是正常的。换而言之,正常的房地产供给侧结构性改革,依然得到融资支持的。收紧的是对违规资金的投放,所以利空虽然有,但长远看有助于防范房企的金融风险。

  安居客首席分析师张波表示,实际上2017年房企融资已经收紧,2018年则在此基础上进一步加强,除了对于银行本身加强住房信贷管理,提高对贷款风险防范外,对于基金、信托、债权发行统统加强管理。目前来看,除了龙头房企在融资上有一定的优势外,中小房企的融资难度将越来越高,房地产行业的“马太效应”将更加明显。新一轮洗牌后,涉房企业的“去房化”趋势将加速,房地产行业的集中度也会不断提升。在此背景下,中小房企与龙头开发商之间的差距亦会进一步拉大。

  尽管融资环境趋紧,但多数房企融资需求旺盛。据中国房地产企业监测报告显示,1月份重点监测房企发生融资83笔,累计融资金额合计2367.43亿元,金额较上月增长52.51%。其中单笔融资不少于20亿元的有29笔,融资单笔最高为350亿元。1月银行信用成为房企融资方式主流,融资15笔,金额282.72亿元,融资额占比11.94%。

  “越是融资能力强的房企,越有可能存活下来,而中小型房企被淘汰、吞并的风险则会增加。”苏宁金融研究院特约研究员江瀚表示,从融资市场的角度来看,银行融资、信托融资的收紧,将有可能为类REITS、MBS的发展提供市场基础,房地产市场的融资格局有可能就此改变。

  融资成本方面,从同策研究院监测的40家典型上市房企披露数据来看,1月份融资成本最低的一笔是首创置业为附属公司担保注册的5亿美元中期票据,发行利率为3.88%。其次,龙湖地产境外发行一共8亿美元的优先票据,其中3亿美元五年到期,票面利率为3.90%;5亿美元十年到期,利率为4.50%。碧桂园分别发行2.5亿美元、6亿美元公司债,期限分别为五年和七年,利率依次为4.75%和5.13%。 此外,富力地产全资子公司发行2023年到期的5亿美元优先票据,成本为5.88%。华侨城发行公司债券,品种一规模25亿元,票面利率为5.59%,品种二规模10亿元,票面利率为5.90%,这也是1月份唯一在境内发行的公司债券。相比较于2017年12月,今年1月的利率成本平均降低,但是也有两笔成本较高的事件发生,由华夏幸福向两家关联公司提供委托贷款,贷款总额为4亿元,利率高达12%。

  同策研究院研究员敖毓旻认为,随着房企境内融资渠道仍相对保持收紧,寻求境外融资趋势继续上升。目前,海外市场受到加息等各种影响,资金成本上升是必然的。且风险在于,海外融资往往要受到更严苛的审批,所以融资方面的流程是比较长的。

  赴A股IPO仍需待审

  在当前房地产调控持续趋紧的背景下,谋求登陆资本市场的房企,赴A股IPO仍需要继续排队待审。

  据证监会最新公布的《发行监管部首次公开发行股票审核工作流程及申请企业情况》显示,截至2018年2月22日,中国证监会受理首发企业438家,其中,已过会27家,未过会411家。未过会企业中正常待审企业404家,中止审查企业7家。

  其中,在房地产业企业中,聚信国际租赁是预先披露更新状态;大连万达商业地产、广州富力地产、同策房产咨询、金辉集团、首创置业、中建投租赁、继续保持“已反馈”状态。按照申报企业排序,分别位列77、78、79、80、86、95名。其中,之前曾中止审查的富力地产,备注称因更换完保荐代表人按正常程序恢复审查继续排队,与监管政策无关;北京思源兴业房地产服务集团则在深交所创业板处于“已反馈”。

  严跃进指出,对于当前房企IPO等环节来说,实际上审核趋严是大概率,关键是企业对于盈利等方面的承诺需要真实靠谱,否则夸大未来盈利能力也是有风险的。

  “相比于2017年IPO成功的南都物业,A股排队IPO的房企显得毫无建树,自2016年证监会修订《重大资产重组管理办法》后,房企借壳上市之路也被堵死。”张波预计,2018年房企A股IPO之路变得愈发艰难。在房地产调控政策从紧的大背景下,房企必须直面融资收紧局面,2018年房企上市难将是大方向,或将出现部分房企主动申请中止审查。