市值管理或成国资国企改革新趋势。今年初,国务院国资委在“央企、地方国资委负责人会议”上明确提出:2018年要坚持以提升内在价值为核心的市值管理理念,依托上市公司平台整合优质资产,盘活存量股份,抓好亏损上市公司专项治理,不断提升价值创造能力。

  国资国企混改,房地产业首当其冲,在大房企日渐成长的房地产行业,不乏金地、华侨城、绿地等国企混改典型企业。前不久,绿地控股董事长、执行总裁张玉良接受媒体采访时也指出,市值管理是绿地下一步需重点关注的事项。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为,险资过去参与房地产业务的投资,其实也与政策相对宽松有关。但是这两年部分险资充当了“野蛮人”的角色,随即引发监管层关注。对于一些金融大鳄的监管,很大一部分就是指此类保险公司或者有保险业务的集团企业。近期对于安邦的管控,其实也是有信号意义的,接下来很多险资会有降低投资比例的做法,尽量做合规,否则容易引起监管注意。

  而从具体险资来说,如平安本身也是擅长进行此类地产股的投资,当前减持也说明识大局。当然通过此类套现,也有助于规避近期地产股波动所带来的风险。

  严跃进认为,类似减持本身也不会对大房企有太大的利空影响,实际上大房企还是有较好的发展机会的。所以大房企需要积极发布信息,认为此类减持的影响相对小,否则容易引起部分市场恐慌。

(楼市)(楼市)

 机构减持大房企:市场调整信号

  机构投资房企的资金,相当一部分来自保险行业。这也是监管层收紧监管的主要原因。春节前一周,2月6日开始,平安用几天时间在二级市场大幅减持碧桂园3123万股股份,套现约4.55亿港元。受此影响,碧桂园股价在平安首次减持的2月6日当天跌至14.5港元,跌幅达11.15%,并在此后六天连续下跌,最低跌至12.72港元。

  2013年,平安旗下平安创新也曾以基石投资者身份持有绿地控股9.91%股份,共12.06亿股,彼时认购价仅5.62元,总价共58亿元。2016年7月12日起,平安创新持续一年大量卖出绿地股份。若按每股8.825元的中间价算,平安套现金额在80亿元以上。

  对此,张玉良表示,2015年的时候,平安通过资管计划购入绿地股票,一年之后减持是因为资管计划到期需要集中兑付。但张玉良也强调,绿地对此并不知情,所以尤为被动,以致短期内股价大幅下挫。

  关于平安减持碧桂园,有业内人士认为,平安此次减持一是为了避免持股比例超过10%的监管红线,二是去年底开始平安已斥资数十亿增持汇丰银行,或是其认为今年地产行业风险加大,所以调仓换股,低买高卖,从地产股套现放到银行股中。

  保险资金集中举牌的房企,首选规模、业绩有上升空间的,而且从2010年开始,到2015年这一时间段较多见。平安对房地产股的价值投资放到行业发展背景当中,具有一定代表性。2010年至2012年宝能系对深振业三次大规模举牌开创保险资金举牌地产个股的先河, 2014年安邦连续举牌金融街、金地集团及银行个股后,中小保险公司纷纷效仿。2015年这一趋势更为明显,近期“宝万之争”引市场对险资举牌的持续关注,险资举牌概念股频频获得市场青睐,带动地产蓝筹股股价大幅上涨。

  据平安证券统计,自 2010年 1月至 2015 年 11 月,地产股产业资本与金融资本增持均呈大幅上升趋势,2015 年产业资本增持 168 次,同比增长 21.7%,金融资本增持 45 次,达到 2014 年全年的 82%。

  在一家券商统计的当前28家被保险资金持有的公司中, 25%是以获取重大影响争取控股权为目的,46%是看好公司一线城市资产价值或未来发展,还有 29%是布局中小市值的公司,看好公司转型或壳资源价值。

  从股价表现上看,争取控股权对公司股价表现影响最大。大股东持股比例低、 ROE 较高及估值具有安全边际是保险公司增持地产股的主要考虑因素。万科即是一个典型案例。钜盛华通过九个资产管理计划合计持有万科股份的10.34%,九个资产管理计划的杠杆均为2倍,其中,七个资产管理计划已经于2017年11月和12月到期,该七个资产管理计划合计持有万科股份的6.89%。而在1月31日,这7个资管计划的退出,导致万科股价下跌。

  另外,蓝筹股由于具备低估值、高分红和高股息率,且具有稳定的现金流和净利润增速和较高ROE水平,同样备受机构青睐。

  然而,一名业内人士指出,2015年以来,房地产行业也在洗牌,随着整体利润率下滑,行业龙头公司逐渐变得不再具有业绩持续性及估值优势;一些股权分散的中小市值地产公司、持有型物业资源丰富、拥有一二线城市商业项目资源的房企开始加速规模扩张与转型。这时候,大房企开始面临运营模式转变的探索,多元布局、提升利润率等问题接踵而来。

  2017年,机构对于地产股的减持相应频繁起来。阳光城在2017年三季度开始经历过一轮机构减持,据不完全统计,机构减持超过10亿元。其中一个资管计划到期退出,收益超过15%。

  市值管理压力

  业内人士认为,与其说机构的减持对股价波动影响明显,不如看作是市场调整马上要来了。 2月28日,中信银行宣布暂停北京地区住房抵押类贷款。大风起于青萍之末,此前的2014年年初,多家银行对房地产业有暂时停贷举措。

  因此,上述业内人士认为,房企市值管理首要从自身资金风险和运营能力的提升来进行对冲。若是从市值管理的角度看,严跃进指出,其实房企可以做得更多的是对股权结构进行调整。比如,如果说当前监管层对险资的资源不剔除,那么实际上就会有很多新的问题,未来若是对股权结构进行规范,往往会造成股价较大的波动。因此在当前阶段,险资主动缩小投资比例,这一步很关键。

  对此,同策咨询研究总监张宏伟则指出,上述企业投资管理和品牌的应对状况,以及公司有无大事件做对冲,对于接下来的股价走势都很重要。比如企业业绩、收并购、重组、新业务的发展方向等。从这个角度而言,今年机构仍会等待增持机会。

  正如链家研究院院长杨现领此前指出,未来高估值公司会更多出现在运营领域的三个细分方向,分别为租赁运营服务、城市更新改造运营服务、不动产资产证券化相关产业链。这是房企市值管理在运营模式上的一个体现。

  进入2018年,房企在调整资金结构(负债率、资金成本的调整)、规模扩张等方面分化越来越明显。此外,近两年房企分拆业务上市获取股权的二次溢价,也是资本市场运作的一个重要财技。

  一个事实是,大房企销售承压,在这个前提下,市值管理的多个因素更显得尤为重要。克而瑞研究中心于2月28日发布的2018年1-2月房地产销售排行榜单显示,2月份,百强房企总体销售规模5296.4亿元,较1月环比降低22%。随着房企竞争的加剧,百强房企各梯队销售金额入榜门槛也提升显著。其中TOP3房企门槛已破千亿,TOP10房企门槛提升幅度最大,从185.2亿元增长到了2月的286.1亿元。