2月24日,国家统计局发布1月70城市房价变化情况。其中,52个城市的新建商品住宅(不含保障房)价格环比上涨,13城下跌,5城持平。上涨的城市数量比去年12月减少,下跌的城市数量增加,从而使70城房价的整体涨幅出现收窄。

  热点和非热点城市之间的差别仍然清晰可见。大部分热点城市的房价表现为持平或下跌,一些城市的房价已跌回去年同期。广大二三线城市和东北、中西部城市,则继续领跑涨幅榜,但整体涨幅已低于去年末。

  这是在去年四季度因市场升温而出现上涨后,70城市房价环比涨幅再度出现回调。有分析认为,传统淡季的到来和楼市调控的扩围,成为房价涨幅下滑的因素。

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  但此轮变化或将意味着房价深度调整的出现。其中,恒大在年前的降价行为,可能成为房价调整的先声。

  热点城市价格跌回去年

  在持续了近两年的调控之后,热点城市的房价已经无力反弹。在统计局单列的15个热点城市中,有7个城市的新房价格环比下降,3个持平,5个上涨。同比来看,有11个城市的新房价格跌至去年同期以下。

  一线城市中,除广州外,北京、上海、深圳的新房价格全部同比下跌,使得一线城市新房价格同比由涨转跌。二手房价格则已连续16个月回落。

  这种调整的局面,以前期房价上涨较快、政策较为严厉的深圳为甚。

  有机构统计显示,2018年1月,深圳市新建商品住宅成交均价54240元/平方米,连续16个月下降。

  2016年10月,深圳出台调控楼市的“深八条”,提出包括强化限购、差别化信贷在内的8条措施。据深圳中原研究中心监测,“深八条”实施前,深圳的新房开盘销售率基本在60%以上,而整个2017年,这一比例已降至25.2%。

  另据官方统计,去年深圳新房成交面积为十年来最低,二手住宅成交套数较2016年下降33.7%。今年1月,深圳的新房成交量仍在下降。

  相比之下,二三线城市仍是房价领涨者。今年1月,大连、昆明、襄阳的房价环比涨幅分别为1.6%、1.4%和1.2%,位居70城市涨幅榜前三。但与去年四季度相比,最高涨幅已有明显收窄。

  2017年,因板块轮动效应、政策调控不甚严厉等因素,中西部城市和广大三四线城市的交易量大幅增长,并推动当年的房地产市场成交规模创下历史新高。因此,进入2017年以来,这些区域就已经取代一线城市,成为房价领涨者。

  在纳入统计范围的70城之外,仍有大量三四线城市房价出现明显上涨。但这一样本内的变化,仍被认为反映出房地产市场不断分化的现实。

  多数分析人士认为,楼市调控政策正在三四线城市和中西部区域蔓延,但与热点城市相比,其力度相对较小。因此,房价分化的情况不会在短期内发生改变。

  恒大打响降价“第一枪”?

  房价涨幅收窄和房价下降城市增多,使得70城市的平均房价涨幅出现下滑。根据统计局测算,今年1月70城市新房价格平均环比上涨0.34%,比去年12月的0.48%有所下降。

  自从启动本轮房地产调控以来,70城市平均房价环比涨幅整体呈收窄趋势,但也间或有反弹出现。其中,去年第四季度,70城房价平均涨幅就连续三个月反弹。

  这种反弹与房企的销售节点安排有关。为冲击年度销售业绩,房地产企业在去年四季度明显加大推盘力度,使得整体成交量回升,并带动房价涨幅的扩大(主要是二三线城市)。去年12月单月的销售额还创下有记录以来的新高。

  分析人士普遍认为,1月70城房价环比涨幅再度收窄,既与临近春节的季节性因素有关,又可归咎为调控政策的持续扩围。

  春节长假前夕的2月13日,淄博市对部分区域实施限价、限售等措施。2月14日,济南市济阳县发文调控,提高了购房的信贷门槛,并对新房实施“限售令”。衢州市则提高了公积金贷款的门槛。

  央行在近日发布的去年第四季度货币政策执行报告中,也强调,“进一步完善宏观审慎政策框架,加强影子银行、房地产金融等的宏观审慎管理。”

  我爱我家集团副总裁胡景晖认为,“房子是用来住的,不是用来炒的”这一基调并未改变,2018年全国楼市从紧趋严的政策趋势,以及稳中有降的房价趋势也不会有变。未来全国房价将维持平稳和理性,逐步恢复合理水平。

  同策研究院则认为,无论是房价变化还是监管层的表态,都反映出“本轮楼市调整的大趋势已经确立”。

  按照同策研究院院长助理张宏伟的观点,历轮楼市进入调整期都会有“大幅降价”或“降价潮”现象的发生。当本轮楼市调整大趋势确立之后,这种现象也难避免,预计会在2018年的二三季度集中发生。其中,前期房价上涨过快的城市有可能率先出现。

  张宏伟是根据推盘周期、销售目标、资金兑付压力等诸多因素推断出这一时间节点的。他表示,恒大在春节前的全面降价行为,便是一种先兆。

  春节前夕,有媒体报道称,自2月1日至2月28日,恒大地产全国所有楼盘享基础优惠88折,部分项目限量折扣特价房(额外最高95折)。随后,恒大方面确认了这一消息。